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2019-5-27 15:40| 查看:132| 评论:0
京沪厦深楼市有望结束筑底 易居50城指标偏离度报告发布
上海易居房地产研究院3月29日发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》显示,京沪厦深近两年房地产市场偏离度最低,2019有望结束筑底;非都市圈三四线城市面临较大下行风险。该报告对5个市场关键指标偏离度 ...

上海易居房地产研究院3月29日发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》显示,京沪厦深近两年房地产市场偏离度最低,2019有望结束筑底;非都市圈三四线城市面临较大下行风险。该报告对5个市场关键指标偏离度进行了测评,分别是新建商品住宅成交量、房价涨幅、地价涨幅、地价房价比和房价收入比,据此得出上述结论。从2018年50城的综合偏离度排序来看,偏离度最高的5个城市是日照、徐州、芜湖、太原和烟台,排在末五位的城市是北京、厦门、上海、珠海和三亚。从2017-2018两年50城的综合偏离度排序来看,偏离度最高的5个城市是徐州、三亚、重庆、金华和韶关,排在末五位的城市是上海、北京、厦门、深圳和南京。

  易居研究院研究员沈昕表示:偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺,透支了未来的市场需求。从近两年50城的综合偏离度排序来看,正偏离度排名靠前的主要是三四线城市和中西部地区的二线城市,这些城市未来有一定的下行风险,偏离度靠后的主要是本轮启动较早的一线城市和二线城市,经过充分的调整,后市有望走出低谷。

  易居研究院研究员王若辰表示:偏离度衡量的是当年各指标偏离历史平均水平的程度,短期内市场体制不会发生根本性变化,历史平均水平可以较好地反映未来合理水平,因此对未来市场的中短期走势有预判作用。以地价偏离度为例,2018年一线、二线、都市圈三线城市和非都市圈三线城市的地价涨幅均负向偏离历史平均水平(即当年地价涨幅小于历史平均复合涨幅)。2018年正偏离度大的城市,未来地价涨幅收窄乃至转负的可能性大,开发商应谨慎拿地,如太原、温州和芜湖等城市;而负向偏离度大的城市的土地市场正在较快降温中,未来具备更大的拿地合理性,如南京、三亚和扬州等城市。

  一、50城房地产五个分指标偏离度测评

  易居报告对2018年50城5个分指标偏离度测评如下:

  1.新建商品住宅成交量偏离度

  从各城市的新建商品住宅成交量偏离度来看,2018年各城市差距较大,有31个城市偏离度为正,19个城市偏离度为负。其中偏离度最高的4个城市是徐州、日照、韶关和扬州,偏离度水平都明显偏高,这些城市都是非都市圈三四线城市,本轮行情启动时间相对较晚。偏离度最低的3个城市是厦门、北京和上海,2018年的新房成交量偏离度水平都明显偏低,这三座城市都是本轮行情启动最早的城市,也最早开始降温,连续两年成交量低迷,此类城市2019年成交量有望企稳。

  2、房价涨幅偏离度

  从各城市的房价涨幅偏离度来看,昆明、南通、大连和宁波偏离度在150%以上。偏离度为正的城市数量与偏离度为负的城市数量相等,均为25城。预计在2019年,2018年房价跌幅偏离度较大、较早开始调整的的一二线城市,如上海、厦门等,其跌幅或将收窄。而大部分刚进入调整阶段的三线城市以及调整较迟的二线城市房价跌幅偏离度或将进一步扩大。

  3、地价涨幅偏离度

  从各城市的地价涨幅偏离度来看,太原、温州、芜湖、烟台、西安、徐州和昆明偏离度最大,超过500%,这些城市2018年地价涨幅偏离历史平均水平过大,开发商在拿地时应该谨慎。偏离度为正的城市大部分为弱二线城市及非都市圈三线城市,符合板块轮动规律。南京、三亚和扬州负偏离最大,超过-400%,这些城市2018年地价涨幅相对历史平均水平负向偏离较大,表明其土地市场正在降温过程中,未来具备更大的拿地合理性。偏离度为负的城市主要为一线、强二线城市和都市圈三线城市。

  4、地价房价比偏离度

  从各城市的地价房价比偏离度来看,惠州、芜湖、成都、东莞、大连和贵阳超过50%,此类城市皆属于二线和都市圈三线城市,偏离度严重过高。从均值回归的角度来看,未来这些城市的地价房价比偏离度将开始向历史平均水平回归,对应地价房价比的下降。50城中有3城地价房价比负偏离度超过-10%,分别是南京、深圳和莆田。南京和深圳在本轮房地产周期中较早开始调控、降温,目前地价房价比已经负向偏离,未来该比值可能率先企稳,向均值回归。

  5、房价收入比偏离度

  从各城市的房价收入比偏离度来看,2018年各城市差距较大,有41个城市偏离度为正,9个城市偏离度为负,其中偏离度最高的5个城市是东莞、芜湖、金华、深圳和西安,偏离度水平都明显偏高。其中深圳和东莞本轮房价涨幅较大,西安、芜湖、金华分别属于西部二线城市和非都市圈三线城市,本轮行情启动时间相对较晚。偏离度最低的3个城市是兰州、乌鲁木齐和三亚,偏离度水平都明显偏低。

  50城包括4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;28个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波、贵阳、济南、大连、海口、天津、西宁、沈阳、郑州、乌鲁木齐、太原、石家庄、昆明和哈尔滨;6个都市圈三线城市:东莞、佛山、惠州、南通、无锡、珠海;12个非都市圈三线城市:洛阳、三亚、韶关、芜湖、徐州、烟台、宜昌、扬州、温州、日照、莆田和金华。

    二、2018年50城房地产指标综合偏离度排名

  从2018年50城的综合偏离度排序来看,正偏离度排名靠前的主要是非都市圈三四线城市和中西部地区的弱二线城市。其中偏离度最高的5个城市是日照、徐州、芜湖、太原和烟台,其中太原属于弱二线城市,其他四城均为非都市圈三四线城市,充分反映了本轮行情运行至今,2018年非都市圈三四线城市正处于板块轮动中的市场情况。日照和徐州2018年新房成交量、房价涨幅、地价涨幅和地价房价比偏离度均很高,市场透支明显。太原作为弱二线城市,本轮行情启动也晚于一线城市和强二线城市,2018年房价涨幅和地价涨幅偏离度很大,成交量偏离度也较大,房价和地价存在一定程度的透支。

  2018年综合偏离度排名靠后的主要是一线城市和强二线城市。其中排在末五位的城市是北京、厦门、上海、珠海和三亚,都是本轮启动较早的东部热点城市。2018年,北京新房成交量、房价涨幅和地价涨幅的负偏离度很高,上海新房成交量和房价涨幅负偏离度很高。2018年,厦门新房成交量、房价涨幅和地价涨幅的负偏离度都很高,厦门是2016年楼市“四小龙”之一,也是本轮行情启动较早、调整也较早的城市之一。

  三、2017-2018年50城房地产指标综合偏离度排名

  从2017-2018年50城的综合偏离度排序来看,偏离度排名靠前的主要是三四线城市、中西部地区的二线城市和海南。其中偏离度最高的5个城市是徐州、三亚、重庆、金华和韶关,除三亚和重庆外其他三城均为非都市圈三四线城市。徐州近两年的新房成交量、房价涨幅、地价涨幅和地价房价比偏离度均很高,市场透支非常明显。三亚2017年的新房市场量价齐升,这主要受益于海南自由贸易港利好政策的预期和落地,2018年4月,海南出台了史上最严的限购政策,实施全域限购,此后海口和三亚成交量均大幅下降。重庆近两年成交量相比往年有较大幅度增长,房价和地价也有明显上涨,重庆本轮楼市启动时间要晚于一线城市、东部二线城市以及临近的成都。从近两年的市场表现来看,徐州、金华、韶关等非都市圈三四线城市的成交量和房地价涨幅较过去多年均出现了较大的偏离,市场透支明显,未来存在一定的调整压力。

  2017-2018年综合偏离度排名靠后的主要是一线城市和强二线城市。其中排在末五位的城市是上海、北京、厦门、深圳和南京,都是本轮启动较早的一线城市和二线城市。近两年来,上海新房成交量、房价涨幅和地价涨幅的负偏离度很高,北京新房成交量和房价涨幅负偏离度很高,深圳新房成交量和地价涨幅负偏离度较高。京沪深作为全国楼市的领头羊,2015~2016年率先开始上行,随着史上最严调控政策的实施,近两年来持续低迷,2019年来看,前期积压的需求有望得到释放,市场将结束筑底。厦门和南京是2016年的楼市“四小龙”,楼市疯狂过后,近两年来,厦门新房成交量、房价涨幅和地价涨幅负偏离度均很高,南京房价涨幅和地价涨幅负偏离度也较高,从成交量和价格角度来看,这两个城市近两年来调整也较为充分,后市有望走出低谷。

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