今年以来，北京、深圳、广州、南京、杭州等多个楼市热门城市传出房贷利率松动乃至下调的消息。而房贷利率的松动也直接带动了楼市的回暖。

  但在“房住不炒”的政策基调下，监管部门依然时刻关注房价的走向，并做出预警提示。

  5月18日，住房和城乡建设部(下称“住建部”)在4月19日对6个城市楼市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了房价预警提示。

  随着监管层的警示和调控加码，房贷平均利率在连续多个月下降之后，5月多地出现上升态势。21世纪经济报道记者采访中发现，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，此轮房贷利率的上升趋势目前主要出现在二三线城市，而监管部门此轮点名的城市也主要为二三线城市。

  过快回温的楼市

  21世纪经济报道记者采访中发现，随着房贷利率的松动，楼市回温，而在部分二三线城市，这种回温开始出现了“过快”与“过热”。

  5月18日住建部点名四座城市，均在近年楼市表现“不俗”。其中，“强二线”城市苏州比较具有典型性，因其东临上海又产业密集，近3年来在国家稳楼市的情况下依然只涨不跌，甚至都没有横盘过。

  一位苏州从事房产相关行业的人士对21世纪经济报道介绍，目前苏州城区实行的限购政策是2016年10月制定的，本市户籍家庭禁购第四套房，外地家庭禁购二套房并且在购置首套房时提供其他附加条件。

  在首付比例方面，也从“房住不炒”的大方向下进行了调整：首套房最低首付30%；二套房首付最低50%，但是有一套房且房贷还没有结清的，申请商贷的首付比例从50%调高到了80%；家庭购置第三套住房，则不发放商业贷款。

  虽然购房资格和首付比例较为严格，但是苏州近年来房价上升明显。根据苏州克尔瑞数据，今年一季度苏州市区商品住宅成交面积169万平方米，同比增长21%；成交均价20907元/平方米，同比上涨8%。4月份单月，苏州商品住宅成交面积105万平方米，环比增加58%，同比增加81%；成交均价更是涨至21881元/平方米，环比上涨6%，同比上涨10%。

  “2019年这四个多月，园区二手房单价上涨4000属于正常现象，有些小区因地段好，直涨1万多。”一位苏州居民表示。

  但即使如此也未能阻挡苏州楼市的继续火热。“苏州园区里最低的新房也要3.5万元一平，高一点的在5-6万元。有些新盘要看样板房，先要查卡里有没有700万。现在园区的新盘基本都要全款，就这样抢也抢不到。”一位没有抢到房的苏州本地居民表示，新房供应完全跟不上市场需求，“一个楼盘，犹豫了一天就没买上，因为那天去化率100%。”

  与此同时，4月以来部分当地银行下调了房贷利率水平，以往普遍上浮25%的情景已经不再出现，并且放款有所提速。

  根据融360统计，苏州地区监测的17家银行分(支)行中，9家银行都在4月份下调了首套房贷款利率，所有银行最低可执行利率都不超过基准的1.2倍，最低为基准上浮10%。其中，首套房贷最低可执行利率仍为基准上浮15%的有4家银行，10家银行基准上浮10%，3家银行基准上浮18%。

  苏州央行信贷科人士对21世纪经济报道表示，今年1-4月苏州的住房信贷较为平稳，尚未出现大幅波动。目前对房地产开发贷也尚未出台政策收紧。

  除苏州外，佛山、南京、杭州等二三线城市也于今年1-4月相继下调了房贷利率，并在下调后保持了一段时间的平稳。

  以佛山为例，21世纪经济报道记者从佛山地产中介和多家银行处获悉，佛山的房贷利率自今年3月份出现了整体下调之后，近2个月来一直保持相对稳定。即首套房贷利率主流上浮10%，二套房上浮15%~20%。而在3月以前，佛山房贷主流首套房利率是上浮15%。

  房贷利率拐点或将到来

  但楼市过热的情况在最近遭遇了调控加码。从目前21世纪经济报道记者了解到的情况看，这一调控或将从房贷利率和当地政策都有所体现，房贷利率连续下行的拐点或将到了。

  以苏州为例，在连续火热后，苏州出台多项政策调控楼市。5月11日，苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对于苏州工业园区全域二手住房，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

  5月16日，苏州工业园区调控再度加码，用于申请入学的住宅，从“五年一学位”调整为“九年一学位”，这也是2019年全国第一个学区房收紧的政策。

  同时，部分城市房贷利率开始出现上行趋势。

  整体来看，北上广深四大一线城市房贷利率较为稳定。但值得注意的是，21世纪经济报道记者从深圳某地产中介处获悉，深圳某大行房贷业务在近期处于暂停阶段，主要原因或许与额度有关。

  “市场理解的话应该是上半年额度用尽，对外或许会说正常开展，实际就是需要排队。但其他行目前放贷情况均正常，也暂时没有上调利率的趋势。”该人士指出。

  而二三线城市的房贷利率明显较一线城市更具波动性，而利率波动性在二套房更加明显。

  以此次住建部预警提示的南宁市为例。自2017年以来，南宁首套房贷利率从基准利率九折优惠一路走高，2019年2月起南宁多家银行陆续下调了首套、二套房的房贷利率，主流房贷利率为首套利率上浮20%，二套上浮25%-30%。

  但在近期，南宁多家银行的二套房利率出现上调，其中某股份行在南宁的二套房利率从此前的25%上调至40%。

  合肥也在5月出现了部分银行房贷利率的上调。在目前首套房房贷利率主流上浮20%的基础上，部分股份行上调至25%。部分银行的放款速度也出现了下滑。

  但也有利率在近期松动的城市，如长沙和武汉。

  华南某二线城市股份行个贷业务人士指出，利率上调或者下行对二三线城市的楼市来说通常敏感度没有一线城市那么高。所以二三线城市的房贷利率可能会更加“个性化”，更多受到银行的额度、业务侧重、市场多方因素影响，不同银行存在一定差异。

  他认为，近期二三线城市整体楼市回温明显，但如果回温过快，在整体政策指导下，大概率会影响目前的利率整体下行的趋势。尤其对于非刚需的购房者，二套房利率的波动影响更大。未来不排除上调利率尤其是二套房利率的可能性。