4月重提“房住不炒”后，第一只靴子终于落地。 昨天晚上，苏州市政府“突然”加码楼市调控，从土地、购房、学区、人才引进等多个维度，进行了条分缕析的精细管控。 其中最严厉的举措，是针对苏州工业园区等城区，二手房最长5年的限售期。 但这一次，没有震惊和意外。2019年开年后，苏州楼市狂飙突进，领涨中国一二线城市，而被舆论一致认定“调控是迟早的事”。 此次“靴子落地”表明，中国楼市调控越来越像一场打地鼠游戏，谁冒头打谁，绝无例外。 PART 1 “苏州离再次调控不远了吧？”一个月前，许多人就在讨论这个话题。 2019年开年后，全国楼市都沉浸在一片回温的暖流中，但蠢蠢欲动的氛围里，苏州仍然是“最匪夷所思”的那一个。 列几组数据你就明白了。 4月首周，苏州商品房成交均价23285元/㎡，环比3月首周（22760元/㎡）上涨2.3%，涨幅位居全国第一。 4月商品住宅成交10452套，环比上涨77.51%，同比上涨63.75%。 4月二手房成交11612套，环比上涨75.45%，同比上涨63.16%。其中，二手住宅成交10452套，环比上涨77.51%，同比上涨63.75%。 暴涨的数据背后，是疯狂的抢房和抢地。 
比如，4月6日，苏州吴江万科翡翠公园开盘，千余人抢408套房源，开盘不到2分钟售罄。 几百万的房子，买起来比超市大促销还激烈！ 这并不是个例。此前，南山维拉花园开盘，引发千人排队到深夜；还有仁恒入市，836人VS196套“限价房”，等于4个人抢1套房。 土地市场更不遑多让，多个板块地价被刷新。 4月24日，被媒体成为历史性的一天，苏州集中推出7宗地块，全部高溢价成交。其中，尹山湖地价21988元/㎡，狮山地价26288元/㎡，双双突破历史新高。 5天之后的4月29日，备受关注的苏州园区奥体地块，将火热行情推向了有史以来的最高潮。 中海以35.6亿元竞得，成交楼面价30287元/㎡，溢价率37.67%，还需现房销售。它不仅是园区地价首次突破3万，也让中海一举成为苏州新地王。 PART 2 癫狂中的癫狂，则是苏州工业园区的二手房。 两三个月涨幅超30%的比比皆是，学区房涨得更凶。比如金鸡湖边的高尔夫花园，最近一年多成交价从2万7涨到3万8上下。 狂热的气氛，在5月7日的法拍中更达到极致。 一套非一线临金鸡湖的226㎡玲珑湾花园（星湾小学学区房），从起价1350万，拍到了1809万，溢价34%，成交单价8万。 这是什么概念？我仔细翻查了苏州链家的挂牌房源，发现大部分挂价5万-7万5。 即使真正的头排一线湖景学区房，挂价也极少超过8万。 单价8万，即便到北上深，也有很大挑选余地。在杭州，更是可以全城横着走。 当地中介告诉我，去年底的时候，星海学区这带二手房价，最高也就6万出头。等于几个月时间涨了20—30%。 但在极度看好苏州的投资客眼中，8万才是起步。“短期看涨10万，长期看涨15万。”碾压杭州算什么，赶超北京上海都是肉眼可见。 难怪最近朋友圈里，都在流传一个段子： “谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两个小时，把房子买在了上海。” 
苏州园区房价的狂飙，可怕在于：与GDP孱弱的厦门不同，业界普遍认为其有强大的基本面支撑。 首先，苏州是中国这一轮调控中，最早启动的，需求已被压抑两年。 当杭州、南京等的城市房价仍沿着惯性上攻时，两年不涨的苏州，反倒成了明显的洼地。 其次，苏州的GDP极其耀眼，一直领跑二线城市。尤其是工业园区，2018年实现地区生产总值2570亿元，城镇居民人均可支配收入超7.1万元。 在商务部公布的国家级经开区考评中，连续三年（2016、2017、2018年）位列第一，跻身世界一流高科技园区行列。 工业园区是苏州技术、资金、人才、教育等各类资源高地。加上又靠近上海，存在大量真实的购买力。 但在互联网时代，情绪的传导往往是迅速而非理性的。 自住需求点燃的第一把火，让投资客（或所谓自住兼投资者）看到套利空间，纷纷入场。带来的示范效应，又进一步刺激了下一波的疯狂。 第一时间调控，才能遏制非理性情绪的继续传导。 PART 3 值得关注的是，苏州的这次调控，园区新房限售3年，二手房反而要限售5年，开了中国楼市“精准调控”的又一先河。 表面上看，当然是因为工业园区的二手房涨得最凶。 背后的成因，则是工业园区近年极少出让宅地，新房几无供应。多数改善兼投资，或纯投资客户，也只能涌向二手房。 苏州最活跃的市场在二手房，炒作主力也主要涌向二手房。 而真正“骨灰级”的炒房客，一般也不炒新房，只炒能快进快出的二手房。 数据显示，2019年1-4月，苏州二手房共成交28898套，同比增长37.9%。其中，工业园区最高，达6615套，占总体23%。 
扼住了园区二手房的咽喉，就稳住了苏州房价。 昨天的苏州新政，还有一个国内首次的创新：人才优先购买新房。 根据政策，楼盘应将可建筑面积50-60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。 原来是投资客和其它人一起拼概率，买到新房的机会均等。 现在大部分房源要让高学历的“人才”先选走，多数炒房客只能去一小撮房源里搏运气，买到机率大减。 虽然炒房客里，也会有利用高学历“跨城落户”炒房者，但毕竟占比极低。 当然，最重要的是，园区本身就是以人才立本。优先出售房源，一方面可以体现对人才的重视，另一方面也可以吸引到更多人才。 PART 4 从苏州限售，可以看出“房价暴涨”是不可触碰的底线。 一旦越过“稳房价、稳地价、稳预期”这条红线，只能落得“枪打出头鸟”的结局。谁敢冒头，我就打压谁。 所以，苏州这次调控加码，其实也是对其他城市的预警。 毕竟，开年这波回暖中，表现出火热情绪的，还有很多城市。比如，宁波和南京。 以宁波为例，新年刚过，冷的跟“冰窖”一样的市场，就再次进入了滚烫状态。 先是政策面开启抢人大战，最高补贴60万/人；紧接着是土拍升温，海曙高塘四村地块，被中海以20750元/㎡+28500㎡配建人才房成交。而周边新房仅卖3万。 国家统计局数据显示，2019年3月全国70个大中城市，新建商品住宅销售价格，环比同比涨幅最大的就是宁波，分别涨了1.1%、7.6%。 
同样去年身陷“寒冬”，如今大翻身的，还有“楼市四小龙”之一的南京。 今年3月中，江北、江宁、城北、河西一共10个楼盘，集中性开盘。6个当天售罄，1个只剩一套未售，最少也去化一半。 二手房也迎来久违的春天。据南京我爱我家数据显示，开年后周成交量都在千套以上。原本要关门的中介门店，重新装修扩招员工。 面对明显“回温”迹象，更多城市开始收紧调控，包括合肥、长沙、丹东等多个城市。 深圳、南沙、北京等城市，则对人才房、共有产权房等政策，再次明确落地细则。 相信，只要“房住不炒”的政策逻辑不变，接下来的楼市，大概率就是“稳中有波动”的状态。
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