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标题: 央媒:房价预期难降“能买还是尽量买” [打印本页]

作者: admin    时间: 2019-5-28 15:35
标题: 央媒:房价预期难降“能买还是尽量买”
自去年“9·30”迄今,房地产市场进入新一轮调控周期已满十个月,从限购、限贷到限价、限售、限商,多地调控步入“五限”时代。
  记者了解到,目前各地调控措施以“限”为主,通过提高购房门槛、限定销售价格等方式抑制市场成交,却没能从根本上释放购房需求,同时新房供应又不足,导致供需错位。面对日趋严厉的“限字令”,有的房企玩起了“双合同”等花招规避政策,有的房企则按兵不动“豪赌”政策松绑。

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  “政府对楼市销售价格进行干预,对于短期内遏制房价过快上涨起到一定的积极作用,但是也有一些负面作用。”多地建设部门负责人在接受采访中表示,为了控制房价,对项目限价是权宜之计,呼吁楼市调控多出台长效手段。
  预期难降:“能买还是尽量买”
  “当前调控政策出台周期缩短、频率加快,说明政策边际效应明显。”一位国有房企负责人说,企业不看好本轮调控持续性,认为政府后市仍会放松政策以稳定经济增长。
  在名为“投资环京”的微信群里,有一批环京楼市投资者交流心得。“环雄安地区严厉限购,北京南部地区需要有当地户籍或者社保门槛,投资难度增大。但在附近一些其他地区,外地户籍还可以购买一套,能买还是尽量买。”群里一名较为活跃的投资人说,不排除未来各地放松调控的可能性,一旦放松,市场就会回暖,房价暴涨的可能性就很大。
  《经济参考报》记者在采访中发现,限购等调控政策虽然缓解房价过快上涨趋势,但也增强了人们“物以稀为贵”的上涨预期。
  厦门大学管理学教授戴亦一指出,作为政府一项基本的调控性政策措施,楼市限购这类措施能在一定程度上缓解房价过快上涨的局面,但是“治标不治本”。限购应被看作是一个临时性的应对措施。
  一位在沿海省份房管部门工作20多年的基层干部表示,限购本质是遏制需求,也向投资者释放信号:越是稀缺紧俏的东西大家越追逐,价格就还要涨。反向预期之下,楼市限购反而成了房价上涨的预警器。
  需求旺盛:一旦松绑或引发风险
  链家地产研究院院长杨现岭表示,我国楼市调控多以短期、需求端为主,采取“限”字措施抑制需求,但实际需求还在,只是暂时被“堵”住。这些被压抑的需求一旦爆发,会给后市带来巨大风险。
  在“越限越涨”预期驱动下,购房者购房需求更加强烈。今年3月底,在环京的涿州,一楼盘开盘推出2000余套房源,却排了一万多个号。开盘时,购房者将售楼处挤得水泄不通。
  在福州3月底开盘的鲁能公馆项目,两三百套房源引来几千人哄抢。一名地产业内人士说,当天现场有中介把买房资格炒到2万元,不找关系根本买不到房。
  3月17日北京出台“认房又认贷”政策,让不少人购房时从首套房变为二套房,购房首付款大幅上涨,购房者顿时面临巨大压力,导致交易无法进行。北京市住建部门统计,这部分群体约有2万人。
  在京工作十年的李涛今年3月看中朝阳区一套住宅,总价320万元,但在房屋核验过程中,因北京楼市政策调整,购房首付从35%增至60%,增加81万元。由于无法凑齐首付,李涛只能违约。“虽然在政府部门协调下,不用承担违约责任,但房子总要买,以后怎么办?”他说。
  戴亦一认为,由于投资渠道狭窄,社会资本愿意投资的领域有所减少,不少企业及居民选择将大量资金投入相对安全的房地产市场,这种需求仍然存在。同时,居民对房价上涨预期的提升进一步促使更多资金进入楼市。
  不仅购房者需求难以满足,房企拿地需求同样旺盛。南京市房管局副局长吴春华说,虽然采取系列调控政策,但房企拿地热情不减,“出让住宅用地都设定最高限价,但每次出让都顶到最高价,只能摇号产生竞得者”。
  “拿了高价地可能会死,但没有地一定会死。”一位房企负责人坦言,现在一线城市土地供应有限,企业会不惜一切代价去抢地。
  房价失真:房企花样频出应对限价令
  《经济参考报》记者调研了解到,此轮调控多地对新建住宅入市出台了限价的硬性指标,不少开发企业对此作出各种有针对性的对策。
  “现在不仅是限定销售价格,政府还控制着网签节奏,这样做就是为了让房价数据环比不涨。”多位房地产企业负责人表示,将延迟入市时间,等过段时间市场趋冷,政府就会放松管控,再熬几个月卖个好价。
  南京市河西地区是南京优质房地产项目较为集中的地区之一,《经济参考报》记者探访河西地区多个楼盘发现,该区房地产项目要么无房可卖,要么统一售价——每平方米45000元,此系政府对该区设定的统一指导价格。
  北京住建部门对房地产项目销售价格限定在每平方米8万元,一些位置较好、原本市场价每平方米十几万元的房子,目前也只能卖到限定价以内。记者了解到,一些实力较强、能挺住的房地产开发企业调整营销策略,改持观望态度,按兵不动“豪赌”政策松绑的时刻。而一些挺不住的企业,就以指导价格入市了。
  福州一个楼盘项目新榕金城湾的备案价是每平方米16000元,年初一直以23000元左右的价格销售。被房管部门批评后,项目干脆捂盘,囤积着一些房源不卖。
  “我们一个项目,当年拿地楼面价每平方米就达到6万元,算上金融、建安等成本,每平方米卖8万元肯定赔钱。”一位国有房地产企业负责人说,如果坚持不卖,资金链就有断裂风险,企业因此打算内部销售,算是给企业员工福利。
  福州一家地产公司的销售负责人告诉记者,限价令下,一些开发商和房管部门玩起了数字游戏。“比如一些高价楼盘明明已经卖出去了,但房管部门就是拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时,将高低项目搭配网签,整体上的网签价格也不会过高。”
  一些房地产企业还使用“双合同”来规避限价。福州市房管部门7月最新通知的福州楼盘项目“美伦·学府雅居”越过每平方米1.7万元左右的备案价,通过捆绑装修的方式收取每平方米7000到8000元的装修费用。






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