长租公寓，不是让人壳碎，就是让人梦碎 - 星点互联edus视频培训演示站

这边已经碎了一地的“蛋壳”尚未结束，合肥又有“梦岭公寓”跑路的消息。这些长租公寓的品牌名字似乎充满寓意，不是让人壳碎，就是让人梦碎。

细数长租公寓的暴雷情况，已经远超百家，涉及到的租客、房主更是以百万计。背着租金贷却还要另行租房的租客，出租了房屋却没收到钱的房主，到底谁应该为这“一地鸡毛”买单？

如上图所示，一个典型的运营中的长租公寓，房主将房源委托给长租公寓运营方，并每月/季度收到长租公寓支付的固定租金。运营方收房后经过装修出租给租客，收取押金及租金。租客与资金方（一般为消金公司、银行等机构）签订一年或更长期限的贷款合同，并同时签订委托支付协议，将贷款资金支付给长租公寓，并按照约定期限还款。

理论上来讲，这种运营模式下，房主委托出租便于管理；长租公寓获得客户收取租客服务费及资金方的助贷服务费用；租客签署长期租房合同，只需月付租金减少资金占用压力；资金方获得客户发放贷款盈利。这是一种典型的多方共赢模式。

其隐患在于，资金方将租客的一年期或更长期限的贷款支付给长租公寓时，长租公寓将形成一个难以监控的资金池，一旦长租公寓将这些资金卷款跑路或挪作他用亏损时，长租公寓的暴雷就不可避免。

同时，由于长租公寓行业激烈的竞争，多数企业也会将资金用于高价收取房源，再以低价出租给租客，以谋求市场占有率的提高和用户规模的扩大。然而，这种本质上亏损的运营模式，一旦遇到租客不足时，现金流就会难以支撑按期付给房主的租金，此时同样会暴雷。

美国经济学家海曼·明斯基（Hyman P Minsky）在其经典理论“金融不稳定假说”中，将经济单位的融资模式根据收入与负债的关系分为三类：对冲融资、投机融资和庞氏融资。

简单说来，在对冲融资中，债务人的现金流能够满足所有负债的偿付。投机融资中，虽然债务人现金流不足以偿付本金，但足够偿付利息。而典型的旁氏融资中，债务人现金流不足以偿付利息，只能靠变卖资产或借新还旧维持。

以某长租公寓为例，经营和投资中的现金流连续七个季度为负，且经营活动中的现金流情况还在不断恶化，净流出规模不断扩大。投资产生的现金流同样为净流出。企业运转全靠筹资而来的资金维持经营，是典型的旁氏融资行为。

在多数庞氏融资中，通常都与欺诈性的融资活动联系在一起。而即便不是欺诈性融资，当资产价值不足或现金流断裂时，旁氏融资将戛然而止，无法偿还的债务引发的便是企业破产，乃至金融危机。

以上长租公寓的财务情况是众多同类企业的一个缩影。然而很难想象，对风险如此之大的融资性行为的监管几乎为零。作为租房信息中介的长租公寓有住建部管理，资金方（银行、消金公司等）发放贷款有央行、银保监管理，唯独作为融资主体的信息中介（长租公寓），在过去两年中一直缺少管理。

住房是一个关乎民生、关乎百姓幸福的事情。高房价之下，当买房成为一件让众多中低收入者奢望的事情时，租房既是无奈也是现实的选择。

在国外的住房市场中，德国有近50%的人选择租房，日本的租赁房屋占新增住房的40%以上，英国、美国等国家的租房人群也常年占比超过30%。因此，发展长租公寓利于个人、利于房地产市场发展，更利于增加居民的福祉。

国内也鼓励通过租房实现“居者有其屋”，提出“租购同权”、“多主体供应、多渠道保障、租购并举”等住房制度和政策。特别是2015年国务院提出了“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”，2016年又出台了指导住房租赁市场发展的纲领性文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，政策的风口下，长租公寓就像“风口上的那只猪”一样，被吹了起来。

然而，和快速膨胀的长租公寓行业相比，对于长租公寓的准入和管理标准却异常之低，仅有的《商品房屋租赁管理办法》也面临着法律位阶低、执行力不足、可操作性不强等问题。

相比之下，国外的租房市场中，不论是机构还是从业人员，都有严格的准入和持续监管。美国不仅有《房地产执照法》等严格的法律规制，房地产中介人员还需要进行严格的考核，取得资格证书后才能够上岗，而且对学历、工作年限、个人信誉等也有硬性要求，后续每年还要接受全面的培训和继续教育。德国也在市场管理和租金管理有严格的要求，更是对租房的环境、设施、质量等都有着具体的划分，租房的各种细节都会受到严格的监督和把控。英国则是建立了完善的租房信用体系，失信者会寸步难行。而和我国最具相似性的日本，除了完善的法律制度和严格的从业人员准入外，中介机构还需要在运营前缴纳一定的保证金，用以赔偿中介机构违规时对市场主体的损失。

除了美、德、英、日等发达国家外，大部分经济体在建设租房市场过程中，都首先建立了异常严格的机构和个人准入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出现风险，都会有极大的负外部性，特别是对于本就收入低下的租客而言。